이유없이 신규 임차인 거부…임차인, 손해배상 소송 맞대응

▲ 임차인들이 상가권리금을 지키기 위해 건물주를 상대로한 소송이 늘고 있다. 사진은 연희맛로 거리의 상가 모습으로 본 기사 내용과 관련이 없음.

상가 권리금을 둘러싼 건물주와 임차인 간 법적 분쟁이 본격화되고 있다.

지난해 5월 개정된 상가건물임대차보호법은 기존 임차인이 신규 임차인을 구해 권리금을 회수할 수 있도록 하고 있지만 건물주가 권리금 부담을 지지 않기 위해 새 임차인과의 계약을 거부하는 경우가 많아 임차인들이 자기 이익을 지키기 위해 소송 외에는 현실적 대안이 없어서다.

식당을 운영하는 A씨는 최근 임대차 기간 만료를 앞두고 좀 더 넓은 곳으로 옮기기 위해 가게를 다른 사람에게 넘기려다가 건물주가 임대료를 대폭 올려 임차하려던 사람이 계약을 포기하자 권리금을 지키기 위해 건물주를 상대로 손해배상 청구소송을 냈다.

A씨는 이 식당을 임차하면서 이전 임차인에게 권리금 5000만원을 줬다. 임대차 기간 만료를 앞두고 보다 넓은 곳으로 옮기기로 한 A씨는 권리금 8500만원을 주겠다는 새로운 임차인을 구해 건물주를 찾았다. 하지만 건물주는 임대료는 2000만원에서 4000만원으로, 월세는 70만원에서 150만원으로 대폭 올리겠다고 나왔다.

과거보다 장사가 잘되어 누가 계약을 하더라도 올릴 생각이었다는 것이다. 어렵게 구한 새 임차인은 계약을 포기했고 A씨는 가만 앉아 있다가는 권리금을 모두 날릴 것 같은 생각이 들어 건물주를 상대로 소송을 냈다.

부동산 전문 변호사들에 따르면 작년 말부터 권리금 소송이 대폭 늘었다고 한다. 가장 많은 소송의 유형은 건물주가 임대 보증금과 월세를 대폭 올려 신규 임차인이 계약을 포기하도록 하는 경우다. 이 경우 쟁점은 건물주가 제시한 임대료가 ‘현저한 고액’이냐의 여부라고 전문가들은 입을 모았다.

상가건물임대차보호법은 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 ‘현저히 고액’의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 금지하고 있다.

전문 변호사들은 법조문이 애매해 ‘현저한 수준’이 구체적으로 몇 %인지 명확하지 않고 객관적이지 안하 소송을 통해 현저한지 여부를 가릴 수밖에 없다고 지적한다. 결국 사안에 따라 판결이 제각각으로 날 가능성이 높은 것이다.

또한 건물주가 신규 임차인이나 신규 임차인이 운영하려는 업종이 마음에 들지 않는다고 계약을 거부하는 유형도 자주 발생하고 있다.

서울에서 신발프랜차이즈를 B씨는 작년 말 건물주를 상대로 손해배상 청구소송을 제기했다. 계약기간 종료를 앞두고 가게를 접기로 하고 1억원의 권리금을 회수하기 위해 새로운 임차인을 구한 뒤 건물주를 찾아갔지만 건물주가 “새 임차인이 마음에 들지 않는다”며 계약을 거부한 것이다. 중개사를 통해 알아보니 건물주는 까탈스러워 보이는 임차인과의 임차를 싫어한다는 것이었다.

법은 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하지 못하도록 하고 있지만 조물주 위의 건물주는 막무가내식으로 새로운 임차인을 거부한 것이다.

부동산 전문 변호사들은 법 시행에도 불구하고 임차인이 권리금을 회수하기가 쉽지 않다고 입을 모았다. 권리금 회수에 방해를 받았다고 상담을 신청하는 임차인은 많지만 명확한 증거를 확보하기 어렵다 보니 실제 소송까지 가는 임차인은 많지 않은 게 현실이라는 것이다.

전문 변호사들은 “소송에서 가장 중요한 것은 증거이지만 증거를 제대로 갖춘 임차인은 별로 없다”며 “임차인은 본인이 처음 계약했을 때의 권리금 관련 계약서도 챙기는 것이 필요하며, 중개업소 등 명확한 제3자를 통해서 새 임차인을 구하고 또 그 새 임차인과 권리금 수수에 대한 구두 계약이 아닌 서면 계약으로 작성해 둬야 명확한 증거로 인정받을 수 있다”고 조언했다. <기사제공 신촌타임즈 안연기자>

한편, 연대 및 이대를 중심으로 밀집되어 있는 신촌 상권 역시 상권의 부침에 따른 임차인과 임대인의 갈등과 마찰로 인해 법적 분쟁의 소지를 안고 있어 신촌상권 활성화를 위한 다양한

지원과 함께 심도있는 제도적 안전장치와 지원제도가 갖춰져야 할 것으로 보인다.

<조충길 국장>